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东莞一手房消化存量为主 二手房市场活跃度上升

更新日期:2019-04-01 15:36
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  近日,东莞楼市出现回暖迹象,成交量平稳回升。不过,由于目前新增供应量少,一手房市场仍然以消化存货为主,并且呈现两极分化,冷热不均。而在二手房方面,近期放盘人数和看盘人数增加,二手房成交量出现平稳上升。

  据合富研究院统计数据显示,上周东莞新建商品住宅供应仅402套,较前一周略减少。自春节以来,东莞新房供应低迷,已连续7周在500套以内,市场以消化存货为主,预计3月下旬供应将提速。业内人士表示,目前房企以少量推货为主,仍然处于对市场的试探阶段。目前开发商和购房者均对市场抱有一定的观望,而这种情况预计到3月下旬大量新货入市后或将有所改变。

  在网签方面,合富研究院统计的数据显示,上周东莞新建商品住宅网签量约761套,较前一周回升,已连续3周稳定在750套左右。上周仅凤岗、沙田和虎门三镇街有少量新房新增供应;网签区域则分化较大,塘厦镇网签116套,市场占比达15%,其次为寮步镇和桥头镇,均为43套,超过2/3区域网签量不足30套/周。

  从成交情况来看,市场成交分化明显,部分促销明显、房价处于洼地区域成交量较好,中心区域、滨海片区等购买力强的区域热度上升,而大部分区域仍然处于市场冷静期,成交低迷,回暖缓慢。

  最近不少中介人士在朋友圈中发布消息表示,其所售楼盘成交量上升,“回暖比想象中来得要快!”一名业内人士告诉记者,有时候一天的认购量可达到10套以上。东莞中原战略研究中心统计数据也显示,上周东莞楼市认购情况环比上涨2.4%,同比上涨16.14%。不过,市场分化严重,上周东莞楼盘开盘去化率跌至四成,不少楼盘的成交效果仍较差,市场并未全面回暖。

  据东莞中原战略研究中心不完全监测数据显示,上周东莞有2个项目开盘,整体去化率跌至四成,去化情况较差。该研究中心分析认为,一方面个别项目定价偏高以及蓄客时间短、宣传力度不足等原因,导致开盘去化效果差,拉低了整体开盘去化率,另一方面虽然目前市场信心有所增强,但市场并不是全面回暖,区域分化比较明显,部分区域楼市人气不足,市场关注度较低。

  不过,虽然市场冷热不均,成交分化明显,但是从整体市场来看,目前房企推出降低购房门槛、加大促销等各种营销手段,打破了部分客户观望情绪,带动认购量小幅回升。

  与一手房市场相比,二手房市场成交量出现明显回升。特别是上周东莞二手房交易税费政策出现调整,税费降低,购房者对于二手房市场关注度大幅上升。合富研究院统计数据显示,上周东莞二手住宅网签量约596套,已经连续5周回升,创下了今年以来周成交的最高水平。

  东莞中原战略研究中心也表示,随着市场回暖,近期大量的二手房源将被盘活释放出来,整体市场有效供应量增大。此外,通常在同一区域内同地段同品质的楼盘中,二手房会比一手房价格要低,随着税费的调整,令到原本想买一手房的客户转向买二手房。同时市场上还有很多改善购房者要“以旧换新”,以及不少投资客因资金链紧张而“急售”套现等,改善需求和被累积的售房需求会加快释放,因此预计近期二手房成交量会迅速放大。

  在价格方面,目前一手房成交仍处低位,价格缺乏上涨的动力,走势趋稳。东莞中原战略研究中心表示,一手房价格也会牵制二手房价格大幅上涨,加上二手房有较大体量的累积需求急着释放,卖家急需套现的情况下,二手房价格更不会马上明显上涨,整体价格走势趋稳。

  从挂牌价来看,目前城区片区挂牌均价约在2.05万元/平方米左右,环比下降3.1%。虽然有个别业主放盘价格较之前提高,但是整体保持平稳。业内人士表示,“如果价格高于之前太多,购房者也不会入市。”

  乐有家研究中心相关人士表示,随着东莞二手房税费降低,购买二手房的人将增加,其中上周东莞二手房带看量上涨24.3%,上涨幅度明显。特别是从上周开始,南城二手房市场关注度上升,东莞的梁先生表示,打算近期将手上的二手房出售,优化为地段更好的物业。随着上周东莞二手房市场出现变化,放盘数和看房人数的增加,其中南城二手房市场关注度最高。

  从成交量来看,乐有家研究中心介绍,东莞南城二手商品房过户量相对较平稳,2017年过户5319套,达到最高峰。但2018年南城仅过户2870套,环比下跌46%,主要是受东莞二手房“三价合一”政策影响,成交量出现明显下滑。而均价方面,南城二手商品房价格同样平稳,保持逐年上涨态势,但上涨幅度并不大,2018年相较于2016年在三年内仅上涨约20%。与新房相比,二手房价较一手房价低4000元/平方米左右,对于购房者的吸引力较大。

  在二手住宅成交面积、总价、户型情况方面,整体来看,南城区还是以刚需成交为主,其中又以60~90平方米的2~3房为主流。乐有家研究中心介绍,总价方面,选择100万~200万元的房子客户最多,占到42.3%的比例,此外50万~100万元总价区间的房源成交占比也不低,合计占比37.2%,由于南城区开发较早,部分老房子价格较低,也受到了购房者的青睐。

 



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